社会各方面非常关注房地产税。5月份房地产税试点消息发布，当时整个舆论情绪非常高涨。前不久全国人大常委会正式授权国务院在部分地区开展房地产税试点工作的决定之后，从我的感受来讲，相对而言舆论比5月份平静一点，可能大家都等待另外一只靴子落地。
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具体选择哪些城市试点？税率是多少？是按面积抵扣还是按套数征收？……这些细节的问题在过去十几年的研究中无不涉及，围绕着房地产税的细节问题在过去这么长时间内，每个细节都被讨论到。我认为，此次房地产税试点有以下五个问题需要重视。

一是要从房地产税到房地产税收制度体系。单纯讨论房地产税非常容易走偏，常常会赋予它能不能承担和不该承担的种种责任。所以要从房地产税到房地产税收制度体系这一角度来理解问题，这一点主要和房地产的调控直接相关。我们对我国香港房地产税制度做过深入的梳理，发现香港房地产税收制度体系基本全覆盖，从取得、持有、交易，每个环节都分布有税收。今天在讨论我国房地产税的时候，总有人要附加上调控房地产市场、调控房价的功能。房地产税有没有这样的功能？有的，但是它能把房价降下来或者维持在既不高也不低的水平上吗？不大可能，这对它来讲要求太高了。调控房地产需要一整套制度体系，比如说取得环节，香港有印花税制度，对买卖双方各征收各10%，加起来就是20%。另外在持有环节还有差鋿、物业税，在交易环节还有利得税，等等，形成了一个围绕房地产的税收制度体系。我国目前房地产交易环节的税收很多，但缺乏持有环节的税收安排。讨论房地产税的时候要特别强调这是一个持有环节的税收，不能赋予它很多的功能，这个问题就不能推进。

二是房地产税要和土地制度改革相结合。讨论房地产税改革必然涉及到土地问题。我国现在是土地使用权一次性出让，未来一定会有到期后怎么办的问题。从香港经验上看到的也是这样的情况，土地使用权一次性出让到期后，后来接续的时候立即引入了土地年租制进行对接。我们现在已经有一些土地使用权到期或接近接近到期，那么是像温州那样继续收一次性的土地使用权，还是把土地的年租制引进来，这个问题是我们在后面围绕土地制度改革的时候要做的研究，否则永远会围绕着房地产税理论问题研究不清楚。

三是要与健全地方财政收入体系相结合。近年来我国土地出让金越来越高，最高年份可以接近9万亿，10月份发布的数据显示今年全国土地出让金接近6万亿。土地出让金表面上看是放在政府性基金当中的，但是实际上土地出让金使用范围除了跟土地建设和开发直接相关外，财政内部有土地出让金有多少比例用于教育、社保等公共支出的比例，这里面都有明文规定的，所以土地财政的确是地方政府的“第二财政”。除了资金总量可观外，对于地方政府而言更重要的是，这部分钱是“活钱”，是可以根据地方需要，由地方政府灵活支配使用的收入。从地方政府整个收入体系看的话，一个健全的地方政府收入体系是以地方税为主，加上中央给付、少量的费与基金、地方债务、PPP等形成的完整体系。目前来看，在现在的地方收入体系当中，营改增之后地方税基本没有了，中央给付占很大的比例，另外还有土地出让金占很大一部分，再则就是地方政府债务了。这五个支柱其中任何一个支柱突然被抽离的话，就会使得地方财政岌岌可危。今年下半年以来房地产市场不景气，土地流拍、土地出让减少，对地方政府带来的财政压力是切切实实的，如果没有对冲措施的话，我很怀疑能走多远。要高度关注地方财政运行安全问题，而安全问题不完全是财政收入和支出在量上的相匹配，更重要的是有稳定预期或者地方财政的自主权的问题，这些在财政问题中还是要高度关注的。所以说，土地收入是地方政府的活钱，它没有了之后对地方财政的影响非常大，一定会把地方政府财政支出压力导到向中央要钱、向债务要钱，这些问题怎么样平衡还需要进一步思考。